روزنامه شرق نوشت: بااین‌حال، فعالان صنعت ساخت‌وساز و کارشناسان معتقدند ‌گرفتاری اصلی بازار مسکن کشور، سیاست‌گذاری‌های نادرست دولت‌ها بوده است. گره کور بازار مسکن، بارها بحث داغ و نقل محافل دولت‌ها و کارشناسان بوده؛ ‌ بااین‌حال مسئله مسکن در ایران همچنان لاینحل باقی مانده است.

عطا بهرامی، تحلیلگر مسائل اقتصادی، در این زمینه گفت: تمام سیاست‌هایی را که باعث شده‌اند مردم صد سال برای خانه‌دارشدن صبر کنند، خود دولت‌ها ایجاد کرده‌اند و جالب اینکه دولت‌ها نقاد شده‌ و ادای اپوزیسیون را درمی‌آورند. دولت با برنامه‌ریزی، احتکار زمین و بحران مسکن را ایجاد کرده و این معضل، دست‌پخت سیاست‌گذاری‌ است که خود دولت آن را رقم زده است.

طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران در دی‌ماه سال جاری، تورم عمومی ۳۲ درصد بوده، در حالی که میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران بر اساس آمار مرداد سال جاری حدود ۱۷ درصد بوده است. بنا بر همین آمار نیز تعداد معاملات دی‌ماه سه‌هزارو ‌۵۵۹ فقره بود، در حالی که در سال‌های رونق، ماهانه بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در پایتخت انجام می‌شده است.

در این بین، تأثیر جدی ۹ عامل اصلی نظیر تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید طرف تقاضای مصرفی، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های حوزه مسکن، میزان ساخت‌وساز و متغیرهای سیاسی را که می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد، ‌نباید نادیده گرفت. همچنین در بین ۹ عامل مذکور، وزن هیچ‌کدام به اندازه توان خرید تقاضای مصرفی نبوده ‌که عملا رکود در بخش خرید و فروش مصرفی به‌طور مستقیم بر خرید و فروش‌های سرمایه‌ای و سوداگری اثرگذار شده است.
 

درواقع به‌طور نسبی در شرایطی باید عوامل مهم ذکرشده را از دلایل اثرگذار دانست که ناتوانی خریداران و مصرف‌کنندگان را اصلی‌ترین دلیل رکورد بازار مسکن باید دانست. افزایش نجومی قیمت مسکن‌ ‌در سال‌های اخیر و شیب بلند بعد از سال ۱۳۹۸ چنان بود که باعث ناتوانی بسیاری از خریداران از امکان خرید مسکن شد و در این بین، کاهش ارزش وام و تسهیلات مسکن نیز به این مسئله دامن زد و آن را تشدید کرد.

در همین حال، ‌بحران دیگر را نیز باید مسئله کاهش ساخت و آماده‌سازی مسکن در کلان‌شهرهای کشور دانست. کمااینکه ‌مرکز آمار ایران‌ اخیرا گزارشی از پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران منتشر کرده که طبق آن، تعداد پروانه‌های ساختمانی در حد فاصل بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵‌هزارو ۸۰۷ پروانه به ۱۲‌هزارو ۳۱۱ مورد تقلیل پیدا کرده است.

ساخت مسکن در تهران با این آمار و روند تنها در یک سال دقیقا ۲۸.۴ درصد کمتر شده و کاهش عرضه به بازار می‌تواند سیگنال جدیدی برای روند صعودی قیمت‌ها تلقی شود. در این بین، آخرین داده‌های رسمی موجود از قیمت مصالح ساختمانی نیز به بهار سال ۱۴۰۳ تعلق دارد.

در ‌آمار ارائه‌شده، ‌ مرکز آمار ایران هزینه‌های ساخت ساختمان را در ۹ بخش مختلف بررسی می‌کند و به‌عنوان مثال از رشد ۳۳.۵‌درصدی هزینه‌های مربوط به سیمان، بتن، شن و ماسه خبر می‌دهد. همچنین قیمت گچ در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته رشد بیشتری داشته و حدود ۵۸.۹ درصد ارتقا پیدا کرده است.

قیمت بلوک، سفال و آجر به‌طور متوسط با رشد ۴۳.۵‌درصدی دست‌وپنجه نرم کرده و در بخش موزاییک، کاشی و سرامیک‌ شاهد رشد قیمتی ۳۸.۷‌درصدی هستیم. اما باید توجه داشت که هزینه ساخت مسکن شامل آیتم‌های دیگری نیز می‌شود. برای مثال در این آمار اعلام شده که سنگ در حد فاصل بهار سال ۱۴۰۲ تا امسال ۲۰ درصد گران شده‌ یا چوب ساخت‌وساز حدود ۱۳ درصد گران شده است. کمااینکه داده‌های مرکز آمار ایران‌ از افزایش قیمت ۱۴‌درصدی ایزوگام و قیرگونی حکایت دارد. شیرآلات در بهار امسال تورم تقریبا رشد ۲۰‌درصدی داشته و هزینه‌های نقاشی ساختمان هم حدود ۱۷ درصد بالا رفته است.

هزینه ساخت ساختمان علاوه بر آیتم‌هایی که اسم بردیم، شامل هزینه کارگر هم می‌شود و مرکز آمار ایران این بخش را به اسم گروه خدمات در هزینه‌ها حساب می‌کند. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، هزینه کارگران در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵درصدی روبه‌رو شده است.

عطا بهرامی، تحلیلگر مسائل اقتصادی، با اشاره به عوامل تأثیرگذار بر تورم بخش ساختمان، درباره بحران مسکن گفت: «تعریف حریم قانونی شهرها سیاست اشتباهی بود که در گذشته بنیان گذاشته شد. این سیاست در سال ۷۸ و از دوره کرباسچی، شهردار اسبق تهران، شروع شد. با در نظر گرفتن کمربندی برای شهرها، عرضه زمین متوقف و باعث شد شهرها در سایه احتکار زمین رشد کنند. احتکار نیز باعث بالارفتن قیمت زمین شد؛ چراکه با توقف عرضه زمین و با توجه به سهم آن در هزینه تمام‌شده، قیمت آن بالا رفت. همین است که اکنون برای صاحبخانه‌شدن باید صد سال صبر کرد. از دیگر سو، سرکوب دستمزدها نیز در حوزه مسکن مؤثر است. اگر دستمزدها به اندازه تورم بالا می‌رفت، اکنون به‌جای صد سال، ۷۰، ۸۰ سال در نظر گرفته می‌شد؛ هرچند این عدد هم نسبتا زیاد است».

باید زمین را از انحصار دولت خارج کرد

بهرامی درباره راهکار حل معضل مسکن گفت: «راهکار این معضل روشن است؛ ما باید عرضه زمین را از انحصار خارج کرده و قوانین را مردود کنیم تا مردم بتوانند زمین‌هایی را که دارند بسازند و شهرها گسترش افقی پیدا کند. زمین هم در اختیار دولت است. سازمان ملی زمین و شهرسازی یک‌میلیون‌و ۷۰۰ هزار هکتار زمین دارد؛ با اینکه مسافت خود شهرها یک میلیون هکتار است. یعنی زمین‌های بسیار زیادی در اختیار این سازمان است. اگر دولت آن زمین‌ها را عرضه کند، مشکل حل می‌شود».

دولت برنامه‌ای برای حل چالش مسکن ندارد

وی در ادامه افزود: «دولت عرضه زمین را انجام نمی‌دهد و راهکاری را دنبال نمی‌کند. مشخص نیست دقیقا چه کسی مانع این مسئله است. چطور کل دنیا این کار را انجام می‌دهند و از حداکثر منابعی که دارند، استفاده می‌کنند. دولت به گفتاردرمانی می‌پردازد و گره‌گشایی نمی‌کند. برای مثال، آقای عارف، معاون اول رئیس‌جمهور، می‌گوید برای ناترازی‌ها گریه کنیم. این‌ مسائل راهکار دارند. اگر دولت کارهایی را انجام دهد که پشت آنها عقلانیت باشد، می‌تواند مشکلات را حل کند، اما مدتی است دولت‌ها به‌جای حل مشکل، طرح مشکل کرده و خود به‌عنوان منتقد شروع به بیان مسئله می‌کنند».

مجلس دوازدهم بیانیه صادر کرد

بهرامی درباره عملکرد مجلس در این بحران گفت: «مجلس قوانین نسبتا خوبی در این حوزه تصویب کرده، ولی اصل کار دولت است و اگر دولت نخواهد کاری انجام دهد، چیزی حل نمی‌شود. دولت می‌تواند بازی را برهم بزند و ساخت مسکن را مشروط به حد خاصی از زمین کند. در هر هکتار زمین، مردم حق ساخت صد متر را دارند و مشکلات دیگر مثل آب و برق را خود مردم حل کنند و در مواقعی هم دولت حل کند، اما به‌طور کل برای دولت تعهدی ایجاد نکند. مجلس می‌تواند قوانین قبلی را ابطال و این‌گونه قوانین جدید را تصویب کند. استیضاح و سؤال از وزیر کاری را جلو نمی‌برد؛ چون آنها بازی را بلدند. همان‌طور که در این سه دهه وضع مسکن را به این مرحله کشانده‌اند، ادامه می‌دهند. مجلس نباید با دولت سروکله دیوان‌سالاری بزند».

در همین زمینه، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه خانه‌اولی‌ها طبیعتا قادر به خرید ملک با این قیمت‌های نجومی نیستند، گفت: دوره انتظار برای خرید خانه به بیش از صد سال رسیده است و عموما از دستمزدی که زیر خط فقر تعیین می‌شود، نمی‌توان انتظار پس‌اندازی داشت.

او معتقد است ‌قشر بزرگی از جامعه را معلمان، بازنشستگان، کارگران و کارمندان تشکیل می‌دهند و این افراد با دستمزدهایی که مصوب شده، توان خرید مسکن را آن‌هم با فرض محالی که قیمت‌ها در سطح کنونی باقی بماند، تا صد سال آینده نخواهند داشت.

بر اساس گزارش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بین سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر در کشور رشد ۴۸‌درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستأجر در مناطق شهری، یعنی حدود ۸۲ درصد از خانوارهای شهری، درآمدی کمتر از خط فقر داشتند و حدود ۱۸ درصد آنها که برابر ۲۳۳ هزار خانواده هستند، تنها به‌ دلیل اضافه‌شدن هزینه مسکن به سبد هزینه‌های خود، به زیر خط فقر سقوط کرده‌اند.

وی با اشاره به تفاهمنامه ساخت ۲۰ هزار واحد مسکن حمایتی با وزارت راه و شهرسازی، اظهار کرد: تاکنون تنها ۳۰۰۰ واحد تحویل داده شده و ساخت حدود ۱۱ هزار واحد از سال ۱۴۰۲ آغاز شده است. میرشفیعی تأکید کرد که پیشرفت این پروژه‌ها کند شده، اما هنوز متوقف نشده است.

عضو انبوه‌سازان از طلب ۲۵۰۰ میلیارد تومانی این بخش از وزارت راه و شهرسازی خبر داد و افزود: «شاید وصول این مطالبات تا سال آینده طول بکشد، اما حتی یک ریال هم به آن اضافه نمی‌شود.»

میرشفیعی به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن اشاره کرد و گفت: «هنگام امضای قرارداد در سال ۱۴۰۲، قیمت هر کیلو میلگرد ۲۰ هزار تومان بود که اکنون به ۳۲ هزار تومان رسیده است. امروز قیمت هر واحد نهضت ملی مسکن، بدون در نظر گرفتن هزینه‌های پروانه و آزمایشگاه، ۱.۵ میلیارد تومان است که با احتساب این موارد به ۲.۸ میلیارد تومان می‌رسد.»

وی با بیان اینکه متقاضیان باید حداقل ۲ میلیارد تومان آورده داشته باشند، گفت: «تسهیلات بانکی نیز از ۸۰۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان کاهش یافته است.»

میرشفیعی دو راهکار برای حل این مشکل پیشنهاد داد: تأمین منابع از خزانه دولت که با چالش‌های قانونی روبه‌روست، یا مشارکت ۶۰-۴۰ بین انبوه‌سازان و وزارت راه و شهرسازی.

او در پایان تأکید کرد: «انبوه‌سازان به جای ورود به بازارهای سفته‌بازی مانند ارز و سکه، در تولید مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، اما ادامه این روند بدون حمایت دولت دشوار است.»

هزار راه رفته و یک راه درست

عباس جهانبخش عضو هیات عملی دانشگاه اصفهان درخصوص راهکار برون رفت دولت چهاردهم از بحران مسکن گفت: دولت‌های گذشته، مدل‌های مختلفی از شیوه‌های متفاوت برای حل بحران مسکن را استفاده کرده‌اند. از مدل انحصار زمین شهری و در نتیجه گران کردن شهر و مسکن مهر تا مدل واگذاری زمین برای ساخت خانه‌های یک طبقه در نهضت ملی مسکن از انواع شیوه‌هایی بوده که در این سال‌ها مورد استفاده قرار گرفته است.

وی ادامه میدهد:‌ در نتیجه همه این تجربیاتی که در این سال‌ها کسب شده، بیشترین سرعت ساخت مربوط به شیوه واگذاری زمین به مردم و مردمی‌سازی مسکن بوده است، مدلی که دولت سیزدهم با عملگرایی به آن رسید، در حالی که معادلات نظری حرکت به سمت مردمی‌سازی را درست نمی‌دانست. امادر عمل بود که دولت متوجه شد، هر چه در ساخت مسکن ورود نکند، مردم رضایت بیشتری دارند و محلی برای اختلاف بین مردم، پیمانکار و نارضایتی از دولت ایجاد نمی‌شود. چون اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، دولت باید پاسخگو باشد.

بهترین مدل تولید مسکن چیست؟

این کارشناس اقتصادی  در خصوص بهترین مدل تولید مسکن برای گذر از بحران این روزهای مسکن اظهار کرد: بهترین روش فراهم کردن زیرساخت‌ها و ارائه خدمات روبنایی از جمله عرضه زمین  برای مردمی‌سازی است. البته نیاز است یک وجه جمعی وجود داشته باشد. آقای عبدالعلی‌زاده در زمان وزارت اعتقاد داشتند، نباید به محدوده شهرها حتی یک وجب اضافه شود تا شهر گران شده و از مهاجرت به آن‌ها جلوگیری شود. به طبع، این یک روش است ولی در مقابل آن می‌توان خانه خوب با قابلیت تولید و اشتغال را در مناطقی که از منظر آمایش سرزمینی مناسب هستند، اعطا کرد تا تقاضای مهاجرت به شهرهای بزرگ پایین بیاید. یعنی به جای آنکه زندگی در شهرهای بزرگ را گران کنیم تا به آن‌ها مهاجرت نشود، می‌توان در دیگر مناطق کشور جذابیت‌های بیشتری ایجاد کرد تا نیاز به مهاجرت به شهرهای بزرگ وجود نداشته باشد. دولت سیزدهم نیز با همین نگاه در «بنیاد مسکن» به دنبال جذابیت‌هایی از این دست و در نتیجه مهاجرت معکوس بود.

ایجاد مسکن معیشت محور با خانه‌های ۴۵۰ متر روستایی در دولت سیزدهم

عضو هیات علمی دانشگاه اصفهان درباره چگونگی ایجاد شهرهای جذاب جدید در دولت سیزدهم توسط بنیاد مسکن بیان کرد: دولت سیزدهم قول ساخت یک میلیون واحد روستایی را داد و شواری عالی مسکن نیز مصوب کرده بود تا جای ممکن، این مسکن‌ها معیشت محور باشند. به بیان دیگر، به جای آنکه روستا را به یک شهر کوچک تبدیل کنند، امکانات تولید صنایع کوچک مقیاس، دامی، زراعی و باغی را در روستاها نگیرند. به عنوان نمونه می‌توان به روستای قشلاق زنجان اشاره کرد که در آن منطقه، عرضه خانه‌هایی با متراژ ۴۵۰ متری انجام شد. همچنین مسیر دامی از مسیر انسانی جدا شد که در نتیجه آن امروز چند هزار راس دام در این منطقه وجود دارد و آنجا خوش نشین نشده است. شرایط به گونه‌ای بوده که در این روستا امروز کسی جویای شغل نیست و همگی راضی هستند. دیگر روستاها نیز بهتر است از همین مسیر بگذرند.

به جای گران کردن شهرها،‌ زمین را به مردم واگذار کنیم

این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد: پیشنهاد می‌شود، دولت هرگز به سمت تصدی‌گری مسکن نرود. زمین را به مردم واگذار کند و خود در نقش تسهیل‌گر و ناظر ظاهر شود. در آخر نیز به جای آنکه جذابیت را از کلانشهرها با گران کردن، بگیرد. گیرایی زیست مناطقی که براساس آمایش سرزمینی برای ساخت مناسب هستند را بالا برده تا مهاجرت به کلانشهرها کاهش پیدا کند. چون براساس آمارها گران کردن شهرها عامل جلوگیری از مهاجرت به آن‌ها نشد. در حالی که همین گران کردن شهرها پیامدهای منفی مانند سختی زندگی مردم، بالا رفتن سن ازدواج، ایجاد بی‌عدالتی، ایجاد مشکلات فرهنگی و حاشیه‌نشینی را ایجاد کرد. با همه این مواردی که بیان شد می‌توان نتجیه گرفت، تنها راهکار ایجاد شغل  به شکل اشتغال کوچک مقیاس و مردم پایه برای شهرهای کوچک است که جذابیت در این شهرها ایجاد کرده و آن‌ها را مولد می‌کند.

بنابر این گزارش، فرایند ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن از دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد فراتر رفته است که تاکنون بیش از ۵۵۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن تکمیل و تحویل متقاضیان شده است.

از دیگر اقدامات انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم تامین زمین به مساحت بالغ بر ۴۸ هزار هکتار و به ظرفیت احداث ۱.۹ میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور است. این در حالی است که در مسکن مهر کل زمین های الحاق شده به هشت هزار هکتار رسید که نشان از عملکرد چندین برابری در دولت سیزدهم است. این اراضی به منظور افزایش عرضه زمین جهت واگذاری به متقاضیان واجد شرایط، از طریق ایجاد شهرها و شهرک‌های جدید، الحاق زمین به شهرها، تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده شهرها تامین شده است.

برنامه ریزی برای احداث ۲۷ شهر ساحلی در ۴ استان جنوبی کشور

همچنین برای احداث ۲۷ شهر ساحلی در چهار استان جنوبی کشور با رویکرد ایجاد و توسعه مناطق سکونت – معیشتی دریاپایه برنامه‌ریزی شد که این شهرها در مراحل مختلف از تصویب طرح جامع و تفصیلی در شورای عالی معماری و شهرسازی تا شروع عملیات اجرایی هستند.

برنامه واگذاری انفرادی و گروهی زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط شهری و روستایی نیز به منظور مردمی سازی و واگذاری اجرای بخش قابل توجهی از طرح نهضت ملی مسکن و احداث واحدهای این طرح مطابق با سلیقه و نظر متقاضیان واجد شرایط در مناطق شهری و روستایی(متقاضیان فاقد سابقه مالکیت مسکن، فاقد سابقه استفاده از امکانات دولتی، متاهل و دارای سابقه سکونت در شهر محل تقاضای مسکن) با واگذاری زمین دولتی به صورت انفرادی و یا گروه های چندخانواری به صورت اجاره ۹۹ ساله (قیمت زمین صفر) با اولویت روستاها و شهرهای متوسط و کوچک عملیاتی می گردد.

بنابر این گزارش، ساخت مسکن در این اراضی با نظارت شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی و با استفاده از ظرفیت پیمانکاران دارای صلاحیت محلی و تحت مدیریت مستقیم خود مردم ساخته می شوند. در این برنامه مالکیت اراضی به متقاضیان واگذاری نمی‌شود و در اختیار دولت باقی می ماند و متقاضیان واجد شرایط صرفا حق بهره برداری از این اراضی به صورت اجاره ۹۹ ساله را دارند. در راستای اجرای این برنامه تاکنون به استعداد ساخت بالغ بر ۴۱۹ هزار واحد مسکونی زمین واگذار شده است.

علاوه بر این، تاکنون در راستای اجرای ماده ۴ قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت به استعداد ساخت بیش از۷۴ هزار واحد مسکونی، زمین به متقاضیان واجد شرایط این قانون واگذار شده است.

در ابتدای شروع به کار دولت سیزدهم، عملیات ساختمانی حدود ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر باقیمانده بود که در ۲.۵ سال گذشته ۱۳۲ هزار واحد از این واحدها عموما با استفاده از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی تکمیل و به متقاضیان واگذار شده است.

سقف تسهیلات قابل استفاده زوجین در شهر تهران از محل اوراق ممتاز برای خرید مسکن یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و جعاله مسکن ۳۲۰ میلیون تومان است که جمعاً یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان می‌شود که باید بررسی با این مبلغ یک خانواده ۶ نفری چه متراژی می‌تواند خریداری کند.

این در حالی است که بر اساس ضوابط و دستورالعمل‌های شهرداری تهران، سرانه سکونت به ازای هر نفر ۱۷.۵ متر مربع است که بر اساس این فرضیه یعنی یک خانواده ۶ نفر حداقل باید در یک خانه ۱۰۵ متری زندگی کند که اگر این متراژ را در عدد ۷۶ میلیون تومان بانک مرکزی ضرب کنیم، برای خرید خانه مسکونی در تهران با حداقل متراژ، باید مبلغی معادل هفت میلیارد و ۹۸۰ میلیون تومان هزینه کرد و ماهی ۳۵ میلیون تومان نیز قسط داد.

این روزها نظرات متعددی برای رونق بازار مسکن و افزایش قدرت خرید مردم از طریق مجلس، دولت یا بخش خصوصی مطرح می‌شود که به نظر می‌رسد همگی آن‌ها، راه‌حل‌های موقت و مقطعی باشند که معضلات مسکن باید ریشه‌ای حل شود.

یکی از مباحثی که این روزها بسیار سر زبان‌ها افتاده، ساخت خانه‌های ۲۵ متری است که مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران می‌گوید: هیچ برنامه‌ای برای ساخت‌وساز مسکن با متراژ ۲۵ متر مربعی نداریم. حال می‌خواهیم بدانیم در شرایط فعلی، به فرض ساخته شدن خانه‌های ۲۵ متر مربعی، چه مبلغی برای خرید آن‌ها باید پرداخت؟

با یک حساب سرانگشتی متوجه خواهیم شد برای خرید حداقل متراژ ۲۵ متری که این روزها از طرف مدیرعامل اتحادیه تعاون‌های عمرانی تهران مطرح شده و تمامی سازمان‌های دولتی آن را تکذیب کرده‌اند؛ بر اساس قیمت اعلامی بانک مرکزی، باید یک میلیارد و نهصد میلیون تومان پرداخت کرد.

این در حالی است که خشایار باقرپور طراح مسکن اقتصادی مدعی شده، خانه‌های ۲۵ متری را تماماً مبله و با قیمت یک میلیارد تومان تحویل خواهد داد. حال این سوال در ذهن اکثر افراد جامعه ایجاد خواهد شد که چرا دولت با توجه به آمار بالای تورم مسکن، افزایش قیمت‌ها و کم شدن قدرت خرید مردم با این طرح که می‌تواند نیاز بخشی از مردم را تأمین کند و تأثیر بسزایی در رونق ازدواج جوانان داشته باشد، مخالف است و از طرفی این طرح برای خانواده‌هایی با جمعیت دو نفر و در جهت تسهیل ازدواج جوانان مطرح شده که پس از ازدواج، زوجین بتوانند زندگی خود را در آن آغاز کنند.

با وام ۲ میلیارد تومانی حتی نمی‌توان خانه ۲۵ متری خرید

لازم به ذکر است که برخی تمهیدات همچون تخصیص وام ۲ میلیاردی این روزها توجه بسیاری را به خود جلب کرده است، بسیاری از منتقدان می‌گویند برای دریافت این وام ابتدا باید ۳۴۸۰ برگه اوراق حق تقدم مسکن خریداری کرد که با نرخ امروز (حدود ۱۰۲ هزار تومان) متقاضیان واجد شرایط که دارای ۴ فرزند زیر ۲۰ سال هستند، حدود مبلغی معادل ۳۹۱ میلیون تومان می‌شود.

پس از ۱۰ ماه، آمارهای تحولات بازار مسکن که برای ۱۰ ماه انتشار آن متوقف شده بود، دوباره به روز شده است. بر اساس داده‌های جدید، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن از مهر سال گذشته وارد یک روند صعودی شد تا جایی که در اردیبهشت ۱۴۰۲ به بالاترین سطح ۳۰ ماهه خود رسید. البته این روند صعودی دوام نداشت و از خرداد ماه رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در پایتخت کاهش یافت و کاهشی که می‌توان گفت در مهر ۱۴۰۲ از سرعت آن کاسته شده است.

بررسی تعداد معاملات مسکن در پایتخت نیز نشان می‌دهد که در یک سال گذشته، تنها در مرداد ۱۴۰۲ رشد نقطه‌ای معاملات مسکن تهران به بالای ۱۵ درصد رسیده است. به بیان دیگر، به نظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ و دو ماه ابتدایی ۱۴۰۲ بازار مسکن را وارد رکود کرده است. گزارش تحولات بازار مسکن که انتشار آن توسط بانک مرکزی از آذر ۱۴۰۱ متوقف شده بود، دوباره منتشر شده و آمارهای قیمت و تعداد معاملات مسکن تهران را به روز کرده است.

قدرت خرید مسکن مردم افزایش نخواهد یافت

فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینکه وام یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومانی قدرت خرید مسکن مردم جامعه را افزایش نمی‌دهد، گفت: برای دریافت این وام شرایط سختی در نظر گرفته شده و بیشتر جنبه فعالیت‌های رسانه‌ای برای سیاست‌های دولت در راستای اجرای طرح جوان‌سازی جمعیت است و هر خانواری که ۴ فرزند به بالا داشته باشد می‌توانند از این وام استفاده کنند.

این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد: شرایط اعطای چنین تسهیلاتی محدود است و تعداد مخاطبی که طرفدار چنین اقساطی هستند اندک هستند و قطعاً تأثیر بسزایی در بازار مسکن نخواهد داشت. در حوزه تسهیلات خرید با توجه به بالا بودن نرخ اقساط و سود تسهیلاتی که خریداری در نظر گرفته شده است موجب می‌شود تا افراد جامعه از این نوع وام استقبال نکنند در نتیجه قدرت خرید مسکن مردم تغییری نخواهد کرد.

بازارهای همسو و اثرگذار بر بخش مسکن نیز به ثبات رسیده‌اند؛ به نحوی که در سال جاری قیمت دلار، طلا و خودرو در محدوده مشخصی قرار گرفته و نوسانات چندانی نداشته است. حتی با وجود تنش‌های بین‌المللی هفته‌های اخیر، بازار ارز دچار تغییر محسوسی نشد.

درخصوص میزان ساخت و ساز هم آمار از رونق این بخش حکایت دارد؛ به نحوی که شاخص مدیران خرید بخش ساختمان (شامخ) از رقم ۳۳.۹۵ در فروردین امسال به ۵۵.۴۹ در مرداد رسید. بخشی از این رشد به ساخت و ساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شود و بخش دیگر از رونق خانه‌سازی توسط بخش خصوصی نشأت گرفته است.

رسیدن ۱.۵ میلیون واحد به مرحله ساخت

دولت تاکنون ۱.۵ میلیون واحد مسکونی با میانگین پیشرفت ۲۵ درصد را به مرحله ساخت رسانده و در یک سال اخیر ۱۵۰ هزار واحد نیمه تمام را تکمیل کرده است. یکی از بخش‌ها که تا ۱۴۰ درصد رشد کرده نوسازی بافتهای فرسوده است. بنا به گفته محمد آیینی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون مجموعا ۱۸۹ هزار و ۲۰۰ واحد در دست نوسازی قرار گرفته که حدود ۳۲ هزار واحد آن باقیمانده از پروژه‌های نیمه‌کاره دولت قبل بود.

در خصوص میزان معاملات نیز آمار از کسادی خرید و فروش در بخش سوداگری و سرمایه‌ای حکایت دارد. تقریبا از خرداد امسال به دلیل کاهش انتظارات تورمی در بخش ملک، خرید و فروش به شدت کاهش یافت و تورم این حوزه کنترل شد؛ به طوری که در سه ماهه تابستان تورم بازار مسکن در شهر تهران به ترتیب منفی ۲.۸، منفی ۰.۷ و منفی ۱.۷ درصد بود. طبق اعلام مرکز آمار در شهریورماه میانگین وزنی قیمت مسکن در تهران ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان بوده در حالی که مرداد این رقم ۸۳ میلیون و ۱۸۲ هزار تومان بود. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۲ به ۷۵ درصد رسیده اما در مقایسه با ماه قبل (۸۴ درصد) ۸.۹ درصد کاهش داشته است.

با اینکه چهار متغیر اثر آرامش بخش بر بازار مسکن ایجاد کرده، نرخ تورم شهریورماه در محدوده ۴۶ درصد قرار داشته است. اگرچه تورم نقطه به نقطه به ۳۹ درصد رسیده و ۰.۳ درصد نسبت به مرداد کاهش یافته اما هنوز نرخ تورم با شرایط ایده‌آل فاصله دارد که امید می‌رود با کاهش رشد نقدینگی شاخص تورم نیز طی ماههای آینده کاهشی شود.

با شروع پاییز و پایان فصل جابه‌جایی، معاملات مسکن نیز کاهش یافته و بنا به گفته واسطه‌های ملکی، مبایعه‌نامه‌های چندان زیادی در خرید و فروش و حتی اجاره منعقد نمی‌شود. انتظار می‌رود در فصل پاییز روند کاهشی تورم بازار ملک ادامه پیدا کند. شهریور امسال فقط ۳۰۰۸ معامله مسکن در تهران منعقد شد که حدود یک پنجم حالت ایده‌آل است.

سیداحسان خاندوزی ـ سخنگوی اقتصادی دولت با بیان اینکه ترمز رشد قیمت‌ در بازار مسکن کشیده شده است گفت: در پنج ماه منتهی به شهریور امسال کاهش ۴۶ واحد درصدی تورم مسکن را تجربه کردیم. تورم نقطه به نقطه شهریورماه هم نسبت به قله قیمتی که در اردیبهشت امسال داشتیم‌ و این میزان را در اردیبهشت نسبت به سال قبل با ۱۲۱ درصد رشد مواجه کرد، به کاهش ۴۶ واحد درصدی رسانده است.

کاهش سفته بازی در بازار مسکن

سخنگوی اقتصادی دولت با بیان اینکه درخواست ما از مجلس این است که نهایی شدن قانون مالیات بر سوداگری را در اولویت قرار دهند، تصریح کرد: همواره بخشی از پیشران‌های افزایش قیمت در بخش دارایی‌ها به ویژه در حوزه مسکن، سوداگری‌های بازار مسکن بوده است. با توجه به تدابیر ماه‌های اخیر مبنی بر اینکه از ابزارهای تنظیمی برای تنظیم سوداگری‌ها و کاهش و تعدیل سفته‌بازی در بازار مسکن استفاده کنیم، وضعیت بهتر شده است.

خاندوزی تاکید کرد: برخی بنگاه های معاملات ملکی که در افزایش قیمت نقش داشتند، تعطیل شدند و در عین حال همراهی دولت و مجلس برای تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کم رونق شدن سفته‌بازی‌ها در بازار مسکن شده است.

همچنین مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی این بازار به ایسنا گفت: بررسی ادوار بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار بوده و در پیک‌هایی تا ۱۶۰۰ دلار هم رسیده است. در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود ۱۶۰۰ دلار می‌رسیم که سقف دوره‌های گذشته را نشان می‌دهد. در نتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد  کشور ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

روانشادنیا با بیان این‌که متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی‌توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. در نتیجه فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجاد شده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از جانب بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وارد نشود دست کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد  کشور ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: بازار مسکن معمولا رفتار متفاوتی با بازار بقیه کالاها دارد؛ زیرا قابل واردات نیست که بتوان از آن طریق قیمت‌ها را اصلاح کرد و به همین دلیل ضوابط منطقه‌ای و محلی بر آن حاکم است.

سیکل‌های طبیعی بازار مسکن به هم ریخته است

روانشادنیا در تحلیل شرایط  فعلی بازار مسکن گفت: قیمت خانه طی شش سال گذشته به قدری بالا رفته که چند اتفاق را با خود همراه کرده است. اول این‌که از سال ۱۳۹۶ به بعد سیکل‌های طبیعی بازار به هم ریخته است. تا پیش از سال ۱۳۹۶ به مدت حدود ۲۰ سال بازار مسکن این‌گونه بود که پس از یک دوره چهار تا پنج ساله رکود به ۱ تا ۱.۵ سال افزایش قیمت می‌رسید، سپس در سیکل تطبیق با تورم قرار می‌گرفت و مجددا وارد رکود می‌شد که از تورم عقب می‌افتاد.

وی یادآور شد: از آذر ۱۳۹۶ تا الان به مدت شش سال متوالی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم و تنها پارامتری که کم و زیاد شده تعداد معاملات است و در حال حاضر تعداد معاملات با حدود ۳۰۰۰ فقره در تهران به کف رسیده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی‌توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. در نتیجه فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجاد شده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از جانب بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وارد نشود دست کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت.

روانشادنیا متغیرهایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم مصالح ساختمانی، وضعیت بازارهای موازی، میزان نقدینگی و توان متقاضیان را در بازار مسکن موثر دانست و گفت: متغیری که در حال حاضر عمده‌ترین تاثیر را دارد طرف تقاضا است که با کاهش قدرت خرید مواجه شده است. در بخش ساخت و ساز، عرضه‌ای به لحاظ تعداد واحد مسکونی از سال‌های گذشته ایجاد شده که در بازار وجود دارد. البته در دو سه سال گذشته با کاهش پروانه‌های صادره از سوی شهرداری مواجهیم که ممکن است اثر خود را در سال‌های آینده نشان دهد اما فعلا اصلی‌ترین مولفه محسوب نمی‌شود.

فاصله قیمت بین شمال و جنوب تهران به ۳ برابر کاهش یافته است

وی یکی از شاخص‌های تایید کاهش توان خرید را کوچ طبقاتی دانست و گفت: تا سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران پنج برابر میانگین منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه بود. آخرین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که این رقم به سه برابر رسید است. این نشان می‌دهد در دو سه سال اخیر طرف تقاضا به سمت مناطق کم‌برخوردار رفته و همین عامل باعث افزایش قیمت در محدوده جنوبی تهران شده است.

مالیات خانه‌های خالی بی‌معنی شد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به برنامه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی یادآور شد: مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۶۷ مطرح بود تا این‌که سال ۱۳۹۵ مجلس به آن ورود کرد و سال ۱۳۹۹ قانونی در این زمینه وضع شد. برآورد این بود که ۲.۵ میلیون خانه خالی وجود دارد بعد که اعداد را جمع زدند مشخص شد  این رقم خیلی کمتر است. زمانی که قصد وصول مالیات داشتند آمار و اعداد کمتر و کمتر شد تا جایی که موضوع مالیات بر خانه‌های خالی تقریبا بی‌معنی شد. بنابراین نمی‌توان از این ناحیه شاهد عرضه‌ی قابل توجهی واحد مسکونی برای کنترل بازار مسکن باشیم.

بنابراین گزارش، مرکز آمار ایران در روزهای اخیر اعلام کرد که شهریور ۱۴۰۲ متوسط وزنی و حسابی قیمت مسکن در شهر تهران به ترتیب به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان و ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان رسیده است. تورم ماهانه مسکن در شهریورماه منفی ۱.۷ درصد بوده است. ماه‌های تیر و مرداد نیز به ترتیب شاهد ثبت تورم منفی ۰.۷ و منفی ۲.۳ درصد بودیم.

بر این اساس، بازار مسکن شهر تهران سه ماهه تابستان را با عقب‌گرد قیمتی پشت سر گذاشت.

درباره قیمت نیز متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران به ترتیب به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان و ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان رسیده است.

از طرف دیگر بررسی‌های میدانی از افت شدید معاملات مسکن در پایتخت حکایت دارد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند به دلیل ایجاد انتظارات کاهشی و از دست رفتن توان خرید در سمت تقاضای مصرفی، معاملات به طور محسوسی در مقایسه با ماه‌های پایانی سال گذشته کاهش یافته و  تقاضای سرمایه‌گذاری نیز تحت تاثیر ثبات اقتصاد کلان از بازار مسکن خارج شده است.

درخصوص پیش‌بینی از وضعیت بازار ملک در نیمه دوم سال جاری نیز با توجه به تاثیر متغیرهای درونی و بیرونی بر این بازار نمی‌توان برآورد دقیقی ارایه کرد. اما تجربه نشان می‌دهد که معمولا بازار مسکن در سه ماهه پاییز دچار افت می‌شود. اگر شوکی از جانب بازارهای موازی به بخش مسکن وارد نشود می‌توان شرایط باثبات با احتمال کاهش قیمت را در پاییز برای بازار ملک متصور بود.

وی افزود: این زمین‌ها در شهرهای پرند، رباط کریم، اسلامشهر، فیروزکوه، دماوند، پاکدشت و پیشوا تحویل متقاضیان خواهد شد. فرآیند اختصاص این زمین‌ها بر اساس ارزش قطعات است. بدین صورت که برخی قطعات به یک خانواده، دو خانواده یا سه خانواده واگذار می شود.

جنتی، متراژ زمین‌ها بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ متر عنوان کرد و گفت: افراد مشمول، خانواده‌هایی هستند که در سامانه طرح‌های حمایتی مسکن ثبت نام کرده و پالایش شدند. قراردادها نیز تنظیم شده که هفته آینده با حضور وزیر راه و شهرسازی در طرح پویش پیامبر رحمت (ص) به متقاضیان اهدا می‌شود.

مدیرکل راه و  شهرسازی استان تهران با بیان این‌که واگذاری زمین در فصول مختلف سال مجددا تکرار می‌شود، گفت:  خانواده‌های دارای ۴، ۵، ۶ و ۷ فرزند در اولویت این قطعه زمین‌ها هستند. البته خانواده‌های سه فرزندی هم بعضا در این لیست ۲۵۰۰ نفره حضور دارند اما اولویت با خانواده‌های ۴ فرزند و بیشتر است.

جنتی درخصوص بهای این زمین‌ها بیان کرد: زمین‌ها رایگان است و فقط از کسانی که دارای سه فرزند هستند پول آماده‌سازی دریافت می‌شود. خانوارهای دارای چهار فرزند و بیشتر از پرداخت پول آماده‌سازی زمین‌ها معافند.

بنابراین گزارش، در راستای طرح حمایت از جوانی جمعیت، زمین رایگان برای خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر در نظر گرفته شده است. متقاضیان دارای سه فرزند و بیشتر که فرزند سوم و بیشتر آنها از ۲۴ آبان ۱۴۰۰ به بعد متولد شده برای ثبت نام دریافت تسهیلات حوزه زمین و مسکن  به سامانه saman.mrud.ir مراجعه کنند. مهرداد بذرپاش ـ وزیر راه و شهرسازی اخیرا اعلام کرد که تا پایلان سال 500 هزار قطعه زمین در سراسر کشور به مردم واگذار می‌شود.

اخیرا مدیرعامل شهرهای جدید اعلام کرده که در مجموع بالغ بر ۳۱۱ هزار نفر متقاضی مسکن در شهرهای جدید ثبت‌نام کردند که از این تعداد ۱۷۷ هزار نفر واجد شرایط شدند و ساخت مسکن برای آن‌ها در حال عملیاتی شدن است. عملیات احداث مسکن برای ۱۵۰ هزار متقاضی بدون مشکل در حال انجام است و ۲۷ هزار واحد دیگر نیز برای اجرا در برنامه قرار دارد.

به گفته علیرضا جعفری، برای اجرای مناسب طرح نهضت ملی مسکن تامین زمین با الحاق و همچنین تغییر کاربری‌های مجاز و تعریف شهرک‌های منفصل در حال پیگیری است. بخشی از تعهد شرکت عمران شهرهای جدید در خصوص طرح نهضت ملی مسکن در شهرک‌هایی که به زودی کار احداث آنها آغاز خواهد شد، عملیاتی می‌شود.

بنابراین گزارش، وزارت راه و شهرسازی به تازگی اعلام کرده از ابتدای اجرای طرح نهضت ملی مسکن تا تیرماه ۱۴۰۲ یک میلیون و ۴۷۶ هزار و ۹۹۱ واحد در قالب های گوناگون در سراسر کشور در دست ساخت است. از این تعداد ۱۲۳ هزار و ۹۷۲ واحد در قالب نوسازی بافت‌های فرسوده، ۱۲۴ هزار و ۱۵۴ واحد در دست ساخت برای تامین مسکن کارکنان نیروهای مسلح، ۱۱۹ هزار و ۵۷۹ واحد ظرفیت واحد مسکونی قراردادهای منعقده برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به اشخاص دارای زمین (خود مالکی) و ۲۹۵ هزار و ۳۱۹ واحد تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت جهت نوسازی  مسکن روستائی است.

در بخش تامین زمین نیز ساخت مسکن و تامین خدمات زیربنایی و روبنایی شهرهای جدید و نوسازی بافت‌های فرسوده شامل مواردی است که بخشی از آن شامل تدوین برنامه تفصیلی تولید ۴ میلیون مسکن طی چهار سال به تفکیک استان‌ها و شهرهای مختلف کشور و تأمین زمین به استعداد بیش از ۱.۸  میلیون واحد مسکونی است.

وی ادامه داد: در این شش ماه، ۱۴۲۰ مورد  مشاور املاک بدون مجوز را به اتاق اصناف  و اماکن معرفی کرده ایم. ۱۱ هزار واحد صنفی مشاوره املاک دارای پروانه کسب داریم. چیزی حدود ۲ درصد دیگر به هزار و ۴۲۰ مورد مشاوره املاک بدون مجوز نیز باید اضافه کنیم زیرا ممکن است مورد بازرسی قرار نگرفته باشند.

وی خاطرنشان کرد: ما در حال اجرای طرح ساماندهی و قانون مداری برای مشاورین املاک هستیم. اینکه گفته شده ۱۱ تا ۱۲ هزار بنگاه بدون پروانه داریم درست نیست و ما در دو بار گشت زنی به این مسئله نرسیده ایم.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک استان تهران در یک برنامه نلویزیونی گفت: ما باید کاری کنیم که به صورت الکترونیکی جلوی واحدهای بدون پروانه گرفته شود و انقدر گشت و بازرسی نداشته باشیم. کد رهگیری جز وظایف مشاورین املاک است و باید این اقدام را انجام دهند.

وی در ادامه وجود تبانی بین مشاورین املاک برای انجام معامله سوری و افزایش کاذب قیمت مسکن را تائید کرد و گفت:  این مسئله در هر صنفی ممکن است وجود داشته باشد ولی این مسائل خیلی در افزایش قیمت مسکن تاثیر گذار نبوده است. در پردیس شاهد نابسامانی زیادی بودیم که ساماندهی شد.   به عنوان مثال خانه ۳ میلیاردی در پردیس بعد از این اقدامات ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان کاهش یافت.   در تهران هم شاهد افت ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت مسکن هستیم.

گودرزی گفت: مشاورین املاک از سالیان گذشته یک درصد حق کمیسیون می گرفتند و باعث گرانی مسکن نیز نمی شدند. ولی وقتی پلتفرم های فضای مجازی راه اندازی شد افراد ملک شان را با هر قیمتی که می خواهند عرضه می کنند و باعث مشکلات گرانی مسکن شده، کار مشاورین املاک را هم سخت کرده اند و مشاور املاک هم مقصر شناخته می شوند.

معاملات مسکن در تهران همانند پنج سال گذشته در رکود به سر می‌برد اما تفاوت این دوره با سال‌های قبل در این است که انتظارات افزایشی جای خود را به انتظارات کاهشی داده است. این موضوع از یک سو افزایش تعداد فروشنده‌های آپارتمان و از طرف دیگر رشد عرضه‌ی واحدهای مرغوب را در پی دارد؛ هرچند هنوز تعداد قابل توجهی از مالکان بر اساس انتظاراتی که در زمان ایجاد حباب قیمتی در ذهن دارند نرخ‌ها را کاهش نداده‌اند.

برآورد کلی از بازار مسکن در پایتخت گویای آن است که انتظارات افزایشی به طور کامل از بازار محو شده است. اما چالشی بین دو طرف عرضه و تقاضا دیده می‌شود که ممکن است فرآیند رونق معاملات را به تعویق بیندازد. به نظر می‌رسد بازار برای  پذیرش کاهش قیمت نیاز به یک دوره استراحت همراه با رکود معاملات دارد. این  می‌تواند فروشندگان بالقوه را مجاب به پایین  آوردن قیمت کند و ریزش بیشتری در بازار اتفاق بیفتد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد علاوه بر نبود تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز از بازار مسکن شهر  تهران کنار کشیده است. برخی سفته‌بازان منتظر دریافت نشانه‌ای قوی از صعود بازار ارز هستند؛ نشانه‌ای که احتمال ارسال آن در کوتاه مدت بسیار ضعیف به نظر می‌رسد.

یکی دیگر از موضوعاتی که می‌تواند حداقل سه ماه دیگر به رکود بازار مسکن بیافزاید نزدیک شدن به ماه‌های محرم و صفر است که از ۲۳ روز دیگر آغاز می‌شود. در حال حاضر کنش‌گران بازار ملک معاملات را معلق کرده‌اند و این در حالی است که ماه‌های محرم و صفر معمولا بازار ملک کساد می‌شود. بنابراین احتمالا تا سه ماه دیگر نمی‌توان انتظار رونق چندانی در بازار املاک را داشت.

آگهی‌های مشابه در ارتباط با دیگر مناطق شهری به خصوص در کلان‌شهر تهران نیز در حال انتشار است، این در حالی است که بازار مسکن با رکود مواجه شده و فروشندگان بدون خریدار مانده‌اند و برخی سعی دارند در این بازار فضای روانی برای افزایش قیمت ایجاد کند، موضوعی که در واقعیت صحت نداد.

«داوود بیگی نژاد» نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا در این رابطه عنوان کرد: انتشار چنین مطالبی غیر کارشناسی و دور از ذهن است.

وی با بیان اینکه فضای مجازی به حال خود رها شده و نظارتی نیز بر آن صورت نمی‌گیرد، بیان داشت: امروز بازار مسکن به دلیل اقدامات دولت برای ساماندهی این بازار و وضعیت ثابت نرخ دلار در آرامش نسبی به سر می‌برد. افزایش نرخ مسکن متاثر از نوسانات اقتصادی می‌باشد در نتیجه در چنین فضایی، اعلام نرخ‌های غیر متعارف و فضاسازی‌ها به جز سوداگری و برهم زدن آرامش روانی جامعه اهداف دیگری ندارد.

بیگی‌نژاد ادامه داد: با توجه به جوسازی‌های بی‌پایه‌ و بدون تحلیل علمی که امروز در فضای مجازی در ارتباط با بازارهایی از جمله مسکن شاهد هستیم این انتظار از مردم می‌رود که به این شایعات به هیچ‌وجه توجه‌ای نداشته باشند.

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: مردم با تحقیق و مشورت با افراد متخصص در صنعت ساختمان اقدام به خرید یا اجاره مسکن خود کنند.